近日，从江县人民政府公布了《从江县集体建设用地土地定级与基准地价制定成果》和《从江县农用地土地定级与基准地价制定成果》（以下简称《成果》），自2026年6月3日起实施。结合土地估价专业规范及实操要求，有关政策解读如下：

一、制定的背景

基准地价作为法定公示地价的核心组成部分，是土地市场健康运行、土地资产权益精准保护、土地宏观调控科学实施的重要技术支撑。为进一步完善我县公示地价体系，破解集体土地流转价格缺乏科学基准、城乡地价体系衔接不足等问题，规范土地市场交易行为，强化政府对土地市场的宏观调控能力，健全城乡统一用地市场，为集体土地出让、租赁、转让、抵押等流转行为提供公允的价格标尺，促进土地资源优化配置，切实保障农民集体土地财产权益。根据《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅〔2017〕27号）、《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）、《省自然资源厅关于做好我省自然资源评估工作的通知》（黔自然资函〔2019〕882号）等文件精神，从江县积极开展相关工作，委托具备相应土地估价资质的第三方技术单位，结合从江县域土地资源禀赋、土地利用现状及市场发育实际，系统开展集体建设用地、农用地土地定级与基准地价评估工作，最终形成本《成果》。

二、制定的依据

（一）法律法规和政策依据

1.《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）；

2.《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）；

3.《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修正）；

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）；

5.《中华人民共和国农村土地承包法》（2018年修正）；

6.《中华人民共和国资产评估法》（2016年12月1日起施行）；

7.《中华人民共和国耕地占用税法》（2019年9月1日起施行）；

8.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年修订）；

9.《农村土地经营权流转管理办法》（2021年3月1日起施行）；

10.《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（2020年3月30日）；

11.《国务院关于支持贵州在新时代西部大开发上闯新路的意见》（国发〔2022〕2号）；

12.《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅〔2017〕27号）；

13.《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）；

14.《省自然资源厅关于做好我省自然资源评估工作的通知》（黔自然资函〔2019〕882号）。

（二）技术依据

1.《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）；

2.《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；

3.《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；

4.《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；

5.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；

6.《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060-2021）；

7.《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）；

8.《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；

9.《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发〔2020〕16号）；

10.《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA 1201-2021）；

11.《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资发〔2023〕234号）；

12.《集体建设用地土地定级与基准地价评估技术指引（试行）》（黔土估协发〔2022〕8号）。

三、制定的范围

按照《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA 1201-2021）、《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引（试行）》的通知（黔土估协发〔2022〕8号）等要求，在结合我县土地利用规划、城乡规划、国土空间规划等规划的基础上，兼顾法律法规政策中涉及农村集体土地制度的相关规定和监管服务导向与需求、集体建设用地市场发育水平、农用地图斑等具体情况，科学界定工作范围，确保评估范围的完整性、准确性和合理性。

根据从江县2023年度国土变更调查数据库统计：本次从江县集体建设用地土地定级与基准地价制定工作范围为辖区内集体建设用地3384.7823公顷；从江县农用地土地定级与基准地价制定工作范围为辖区内现有耕地26567.4873公顷，其中水田面积24467.9982公顷，占总面积比例为92.10%；旱地面积为2099.4891公顷，占总面积比例为7.90%；没有水浇地。

四、制定的目的和意义

（一）集体建设用地方面

通过制定与国有建设用地基准地价相衔接的集体建设用地基准地价体系，弥补我县现行地价体系中集体建设用地基准准体系的空白，推动形成城乡融合、系统完整的公示地价体系，为集体建设用地资产显化、量化及市场化流转提供专业支撑。通过科学划分土地级别、确定差异化基准地价，充分发挥价格杠杆作用，引导产业项目优化布局，推动土地资源向高效集约方向配置，契合区域产业发展规划。同时，为集体建设用地入市涉及的出让、租赁、转让、抵押等行为提供科学、公允的价格基准，规范农村土地市场交易秩序，减少价格争议，有效激活农村土地资产，切实保障农民集体及相关权利人的财产权益。此外，为政府制定集体建设用地入市政策、监管措施及宏观调控机制提供精准的技术支撑，规范入市行为，为探索集体建设用地流转新模式、完善配套制度奠定坚实的价格基础，助力城乡统筹发展和乡村振兴战略落地实施。

（二）农用地方面

通过制定合理的、现势的、实用的农用地基准地价，有助于显化维护农用地资产，完善农用地土地等级价格体系。为今后农用地出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营等有偿使用状况下的使用权价格评估奠定基础；为农用地转让、出租、抵押等价值评估行为提供参考；直接服务于农用地有偿使用、资产清查核算、税费管理等工作，助力加强农用地保护与合理开发利用；有助于实现农用地适度规模经营，对增加农民收入、优化农村产业结构、推动农村经济发展都具有重要意义。

五、制定的过程

按照国家和省相关工作要求，经请示从江县人民政府同意，从江县自然资源局组织开展了本县集体建设用地、农用地土地定级与基准地价制定工作。第三方技术承担单位按照有关技术路线和工作流程，进行资料收集整理、外业踏勘及样点调查、内业分析测算，通过土地定级、基准地价评估、基准地价修正系数编制，结合从江县实际，于2024年10月完成了《从江县集体建设用地土地定级与基准地价制定项目初步成果》（征求意见稿）和《从江县农用地土地定级与基准地价制定初步成果》（征求意见稿）。2024年11月书面征求各有关单位、各乡镇（街道）人民政府（办事处）的意见建议，并在从江县人民政府门户网站、从江县融媒体中心发布《关于征求〈从江县集体建设用地土地定级与基准地价制定项目初步成果〉〈从江县农用地土地定级与基准地价制定初步成果〉（征求意见稿）修改意见建议的通告》，广泛征求社会各界意见建议。2024年12月18日公开听证，增强成果的科学性、合理性和透明度，并根据收集到的相关意见建议对初步成果进行修改、补充、完善。2025年3月至9月，从江县集体建设用地、农用地土地定级与基准地价制定社会稳定风险评估报告通过从江县委政法委员会评审备案。2025年12月12日，从江县集体建设用地土地定级与基准地价制定成果和从江县农用地土地定级与基准地价制定成果通过贵州省自然资源厅组织的专家组评审验收。2026年3月通过从江县司法局合法性审查。2026年4月经从江县人民政府常务会议研究同意，2026年5月经从江县委常务会议研究同意，于2026年6月3日公布实施。

六、《成果》主要内容

（一）集体建设用地土地定级与基准地价成果

1.土地定级。经过调整及多次征求意见和修改，最终确定从江县集体建设用地基准地价共划定四个级别，从I级到Ⅳ级土地质量由高变低。其中：洛香镇涉及四个级别，级别从I级到Ⅳ级；贯洞镇、高增乡涉及三个级别，级别从I级到Ⅲ级；往洞镇、庆云镇、停洞镇、下江镇、西山镇、斗里镇、东朗镇、加鸠镇、宰便镇、刚边壮族乡、秀塘壮族乡、加榜乡涉及三个级别，级别从Ⅱ级到Ⅳ级；丙梅街道涉及两个级别，级别从I级到Ⅱ级；丙妹镇、谷坪乡、翠里瑶族壮族乡、加勉乡涉及两个级别，级别从Ⅲ级到Ⅳ级。

2.基准地价。集体建设用地基准地价的估价期日为2026年1月1日，基准地价内涵界定为基础设施配套程度达到“四通一平”的开发利用条件下，每一级别中分别按照商服用地、宅基地、工业用地、公共管理与公共服务用地分别确定基准地价标准。其中：①商服用地基准地价区间为13.67万元/亩—26.67万元/亩；②宅基地基准地价区间为12.33万元/亩—20.67万元/亩；③工业用地基准地价区间为7.00万元/亩—9.00万元/亩；④公共管理与公共服务用地基准地价区间为7.00万元/亩—9.00万元/亩。土地使用年限参照国有建设用地法定最高使用年限确定，商服用地40年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年，宅基地为无年期限制。

3.基准地价修正体系。以集体建设用地土地定级与基准地价成果为基础，同步建立集体建设用地在各土地级别下商服用地、宅基地、工业用地、公共管理与公共服务用地的修正体系，并形成了完整的文字报告、图件、数据库等成果。

（二）农用地土地定级与基准地价成果

根据土地权属性质，成果涵盖集体农用地和国有农用地。

1.土地定级。根据《农用地定级规程》《自然资源分等定级通则》等要求，结合从江县农用地自然因素、社会经济因素、区位因素、生态工程因素、区域的实际情况、农用地质量状况等因素因子，采用因素法评定农用地（耕地）级别，将从江县水田划分为四个级别（从I级到Ⅳ级土地质量由高变低）、旱地划分为三个级别（土地质量从Ⅰ级到Ⅲ级由高变低）。其中：Ⅰ级水田主要分布在丙妹镇，其次分布在下江镇、贯洞镇、刚边壮族乡，东朗镇最少；Ⅱ级水田主要分布在丙妹镇、下江镇，其次分布在停洞镇、高增乡、东朗镇，丙梅街道最少；Ⅲ级水田主要分布在往洞镇、下江镇、东朗镇，其次分布在停洞镇、丙妹镇、翠里瑶族壮族乡，丙梅街道最少；Ⅳ级水田主要分布在往洞镇、洛香镇，其次分布在东朗镇、翠里瑶族壮族乡、加鸠镇，丙梅街道没有Ⅳ级水田。Ⅰ级旱地主要分布在洛香镇，其次分布在贯洞镇、丙妹镇、西山镇，加勉乡没有Ⅰ级旱地；Ⅱ级旱地主要分布在下江镇、洛香镇、丙妹镇，其次分布在停洞镇、往洞镇、谷坪乡，加勉乡最少；Ⅲ级旱地主要分布在加勉乡，其次分布在加鸠镇、停洞镇、东朗镇，丙梅街道没有Ⅲ级旱地。

2.基准地价。农用地基准地价的估价期日为2026年1月1日，基准地价内涵界定为“标准耕作制度、基本基础设施配套条件下，对应土地权属、使用年限的区域平均价格”。基准地价的评估方法以样点地价平均法为主，按照水田和旱地利用方式，选取一定数量的投入—产出、土地流转、土地开发整理等有效样点，采用收益还原法测算样点地价，再通过算术平均法确定各级别、各利用类型的基准地价。其中：①水田。集体承包经营权地价区间为1.73万元/亩—2.80万元/亩，集体经营权地价区间为1.10万元/亩—1.81万元/亩；国有使用权地价区间为2.21万元/亩—3.57万元/亩。②旱地。集体承包经营权地价区间为1.66万元/亩—2.32万元/亩，集体经营权地价区间为1.08万元/亩—1.53万元/亩；国有使用权地价区间为2.12万元/亩—2.96万元/亩。

3.基准地价修正体系。以农用地（耕地）土地定级与基准地价成果为基础，同步确定农用地基准地价内涵，建立农用地基准地价修正体系，并形成了完整的文字报告、图件、数据库等成果。

七、适用范围和应用及限制说明

（一）《成果》适用范围

1.集体建设用地基准地价成果仅适用于土地性质为集体且土地用途不得改变条件下的集体建设用地使用权流转价格参考。

2.仅适用于不改变土地用途（维持耕地用途）前提下，农用地使用权流转（承包、出租、抵押等）的价格参考，不适用于建设用地、未利用地及改变耕地用途的农用地价格评估。

（二）《成果》应用

1.集体建设用地基准地价是集体经营性建设用地入市地价评估、底价确定的重要依据。集体建设用地基准地价成果为集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租、作价出资或者入股等提供价格参考。

2.农用地基准地价成果为农用地使用权承包、出租、抵押等价值评估提供参考依据，有助于实现农用地适度规模经营、增加农民收入、助推乡村产业发展。

3.本次集体建设用地、农用地基准地价成果均不用于土地征收价格参考。

（三）限制说明

我县集体建设用地布局、开发、利用应符合《从江县国土空间总体规划（2021—2035年)》的要求，为引导农民集体科学安排用地结构，满足乡村产业和基础设施用地合理需求，从严控制集体建设用地规模，合理利用土地和切实保护耕地，不断提高土地节约集约利用水平，培育和规范土地市场，减少人为因素干扰和不合理用地现象，促进公平交易，引导土地要素合理流动，根据《土地管理法》《农村土地承包法》《基本农田保护条例》《自然保护区条例》《中共中央办公厅、国务院办公厅印发〈关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见〉的通知》《国务院办公厅关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》（国办发明电〔2020〕24号）、《国务院办公厅关于防止耕地“非粮化”稳定粮食生产的意见》（国办发〔2020〕44号）、《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）等法律法规及政策的有关规定，对集体建设用地的开发、利用、流转作了3条限制说明。

本《成果》由从江县自然资源局负责解释。